Opere a scomputo: quando è possibile la compensazione fra oneri primari e secondari
Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione. In alternativa il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare tutte o parte delle opere di urbanizzazione i cui costi vengono scomputati dalla quota dovuta
In base all’art.
16 del D.P.R. n.
Nel caso in cui il privato si sia obbligato
a realizzare a scomputo le opere di urbanizzazione, avviene di frequente che i
costi sostenuti per le opere – ad esempio di urbanizzazione primaria - siano
superiori agli oneri “tabellari” dovuti
e pertanto si pone il problema se sia possibile “compensare” tali maggiori
costi con gli oneri di altro tipo (ad esempio secondari) ovvero con il costo di
costruzione.
Compensazione fra oneri di urbanizzazione primari e secondari
Per quanto riguarda
la possibilità di procedere alla compensazione fra oneri primari e secondari,
occorre evidenziare prima di tutto che alcune
normative regionali lo consentono espressamente (es. Delibera Ass. Legisl. n.
In ogni caso, la
giurisprudenza amministrativa ha sempre accolto favorevolmente questa soluzione
sulla base delle seguenti motivazioni:
a) l'art. 16, comma 2 del TUE, nel disciplinare lo scomputo, non
opera alcuna distinzione tra opere di urbanizzazione primaria e opere di
urbanizzazione secondaria, per cui in assenza di compensazione, si ha una
indebita duplicazione degli oneri monetari posti a carico del soggetto che
esegue l'intervento edilizio, con conseguente ingiustificato arricchimento a
favore del Comune;
b) gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria hanno la stessa
natura giuridica;
c) il carattere indivisibile dell'obbligazione di pagamento degli
oneri di urbanizzazione.
Negli ultimi anni anche i giudici contabili,
da sempre contrari alla prassi della compensazione fra diverse tipologie di
oneri di urbanizzazione, hanno riconosciuto l’ammissibilità dello “scomputo
globale ed indifferenziato” delle somme dovute per oneri urbanizzativi, a
prescindere dalla tipologia delle opere realizzate dal soggetto attuatore,
sulla base dell'uniformità — sotto il profilo finanziario — dell'utilizzo e
della destinazione di questi proventi (vedi Corte dei Conti, Sez. di controllo
della Lombardia, Delibera n. 154 del 14 maggio 2018).
Compensazione fra oneri di urbanizzazione e costo di costruzione
Per quanto
riguarda invece la possibilità di procedere alla compensazione con il costo di
costruzione, si sottolinea che alcune leggi regionali vietano lo scomputo dal
costo di costruzione (es. Abruzzo, Liguria) e la giurisprudenza amministrativa
non è unanime sul punto.
Il Consiglio di
Stato, se in un primo momento (sez. IV, 28/11/2012, n. 6033) aveva affermato
che l'indisponibilità dei costi di costruzione è nel senso che essi sono
previsti e quantificati per legge, ma la forma del pagamento, con compensazione
o meno, è rimessa all'accordo tra le parti,
ha ribadito da ultimo che (sez. IV, 31/12/2019, n. 8919) l’art. 16 del
TUE se consente la realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione mediante
scomputo dei costi dalla quota degli oneri di urbanizzazione, non permette
anche lo scomputo della quota relativa al costo di costruzione, trattandosi di
debito di diritto pubblico che, in assenza di espressa deroga legislativa, può
essere estinto solo mediante pagamento in forma monetaria.
Sulla stessa
posizione anche la Corte dei Conti, secondo la quale la possibilità di
prevedere, in seno ad una convenzione urbanistica, l'assolvimento del costo di
costruzione attraverso la realizzazione diretta di opere concordate con
l'Amministrazione comunale non è previsto dalla legge e quindi contrasterebbe
con il principio di legalità (vedi sempre Delibera della sezione di controllo
della Lombardia n. 154/2018).
Ciò nonostante, si
segnala che la normativa regionale –
grazie all’esigenza sempre più sentita di rendere diffusi ed economicamente
sostenibili gli interventi di rigenerazione urbana – si sta aprendo, a determinate condizioni, alla compensazione dei maggiori
costi delle opere di urbanizzazione anche con la quota del costo di costruzione.
In Lombardia,
infatti, la L.R. n. 18/2019 sul recupero
e la rigenerazione del
patrimonio edilizio esistente – integrando l’art. 46 della L.R. n. 12/2005 sul
governo del territorio – ha previsto che nelle convenzioni urbanistiche “Nel
caso in cui la realizzazione di attrezzature
pubbliche e di interesse pubblico e
generale prevista in convenzione non sia correlata alla necessità di
garantire il reperimento della dotazione di cui all'articolo 9 e
l'approntamento delle opere e delle infrastrutture sia totalmente aggiuntivo rispetto al fabbisogno generato dalle
funzioni in previsione, è ammessa la
possibilità di dedurre gli importi
di dette opere o attrezzature a compensazione del contributo afferente il costo di costruzione di cui all'articolo 48”.
MV.mb